东莞楼市小阳春难料倒春寒 伺机走货为上策

       春节以来,全国各地的房地产过了一把销售量上升的瘾。但前不久,清华大学房地产研究所所长刘洪玉站出来说了这么一番话:“二三月份市场成交量有所回升是个好现象,但在整个经济发展前景不能确定的前提下,并不能盲目乐观。经过一年的调整,房地产价格泡沫得到了较大幅度缓解,许多城市交易量开始显著回升。但从宏观经济环境来看,未来房地产企业的发展仍然存在着较大的不确定性。”

       在不少人对交易量上升的原因议论纷纷、个别开发商按捺不住伺机涨价的背景下,刘洪玉的话,在社会上产生了广泛的影响。如此一说,在这抹小阳春的乐观气氛中,发出了不好听但也不无道理的声音。

      近期,东莞的销售量也在增长,小阳春是昙花一现,还是事物发展的必然?在曾经出现过房价下跌的东莞,人们是不是应该出手买房了呢?

      要回答这些问题,需要先了解一下这次小阳春的原因。

刚性需求短期爆发

       今年开年后,全国不少城市楼市出现成交放大现象,东莞也不例外。但在“2009中国房地产百强企业研究成果发布会暨第六届中国房地产百强企业家峰会”上,许多与会专家和业内人士均表示,现在做出“整体市场已回暖”的结论为时尚早。目前量的上涨,只是刚性需求的短期爆发。

       刚性需求的短期爆发,也可以在一定程度上解释东莞楼市小阳春的原因。此外,还存在着东莞的特有因素。

       业内人士分析,促进东莞供应量放大的因素有三个。首先,国内经济发展信心的支撑。虽然金融危机在全球蔓延并有继续恶化的可能,但我国政府审时度势,为把金融危机对中国危害降到最低程度,为保持经济平稳较快发展,向国民展示了强大“保增长”的决心,并持续切实地积极做出努力。因此,民众对国内经济发展还是有一定信心的。

        其次,房地产利好政策的累计效应,直接促进了楼市成交。从2008年第四季度开始,为保持房地产健康稳定发展,政府加强了对房地产的宏观调控,在保障性住房建设、减免购房交易环节税费、减轻房贷负担等方面切实做出惠民举措。尤其是“七折房贷”大大减轻了购房负担,居民的购房意愿得到增强。去年压抑已久的刚性需求趁势得到释放。

       第三,东莞房价已有一定回归,使市场观望氛围有所减弱。东莞楼市经历自2008年2月底以来约一年的下行调整,房价目前相对稳定。随着房价的持续稳定,楼市观望氛围逐渐减淡。去年和今年,东莞楼市以消化库存为主。越来越多项目现楼、现园林销售促进现场成交,近期楼市促销仍在持续。相对于早期降价促销产品,近期产品质素普遍较高。在价格基本不变情况下,产品性价比较好,促进楼市成交。

供求矛盾短期缓解

       合富辉煌东莞市场研究部分析师李兴旺这样形容今年的一季度:“对于开发商来说,东莞楼市像过大年。开发商正享受一年以来久违的盛宴。”

       他这样说不无道理。数据显示,今年第一季度东莞新增住宅面积仅87.4万平方米,比2007年和2008年同期都大幅减少约两成。同时住宅签约面积达到了114.2万平方米,比2008年同期大幅增加约八成,跟2007年同期基本持平。今年一季度销售面积高出供应面积约26.8万平方米,当季出现供不应求局面,楼市供求矛盾得到一定减缓。

       李兴旺表示,由于2007年一季度东莞楼市曾经处于相对理性水平,但房价在该年第三季度有了跳跃式上涨,房价达到了最高峰。虽然2008年2月底,东莞“七折惊城”开启房价回归之路,但2008年一季度,东莞房价整体仍处于高位状态。加之今年一季度东莞高端住宅供应量及推广力度加大,这些因素直接导致了今年一季度东莞住宅均价高于2007年同期但却低于2008年同期。数据显示,2009年第一季度东莞住宅签约均价约5399元/平方米,比2008年同期略减约8.9%,比2007年同期上涨约16.9%。 

■调查

      谁在买房?买什么房?

       2008年东莞房价急转直下,楼市几度陷入浓厚的观望氛围,成为开发商跟购房者的一场博弈。在僵持的过程中,购房者的刚性需求及投资需求都不同程度地受到严重压抑。

       随着这抹小阳春的成交量上升,在房价的回归理性以及利好政策的持续刺激下,今年年初购房者的刚性需求得到一定激活,尤其首次置业成交明显增大。

首次置业成交明显增多

       东莞今年第一季度全市住宅成交以61-110平方米户型为主,成交套数比重约占56.2%。此类户型主要购买人群为首次置业者,其置业目的均以自住为主,购买户型也主要集中在二房户型和小三房户型。

       据统计,60-80平方米二房销售比重占21%,而81-90平方米大两房和紧凑三房销售比重占13%,91-110平方米小三房销售比重占22.3%。如果再加上合并户型的因素,部分90平方米以上户型为2-3套合拼销售,小户型的实际成交量还可能更大。

       根据合富辉煌东莞市场研究部的问卷调查结果,“六成左右市民是首次置业者”,投资购房比例仅7%。说明在经济大环境未完全转向的情况下,投资者信心仍然不足,投资性需求受到严重压抑。值得一提的是,改善型购房比例占不少份额,约占24%,此种需求得到了一定激活。

       根据该问卷的调查结果,“想了半年左右及以下买房”的人仅约35%。“想或准备了1年时间买房”的人占了约三成,想或准备了1年以上的购房人群合计占了65%。从这组调查不难看出,在一定程度上2008年东莞楼市下行调整,市场观望较浓,购房需求受到了严重压抑。而延伸开来,随着房价的回归理性及趋向稳定,尤其受助于利好政策的持续刺激,2008年积压的需求在今年初春得到迅速释放。

市场接受四五千元房价

       随着房价的回归理性,购房者心理价位也逐渐回归理性。这主要表现为消费者的购房心理从2007年期望房价飙升到2008年期望房价猛跌,最后回归到2009年房价平稳,这种变化相当微妙。

       这份问卷调查结果显示,当前东莞住宅均价4000-5000元/平方米被普遍接受与认同。这与目前市场上热卖的主流户型的价格是相当吻合的。从市场来看,今年第一季度东莞住宅成交均价区间集中于4000-5000元/平方米,成交套数比重达37.7%,市场接受程度最高。其次为5001-5500元/平方米和3501-4000元/平方米,成交比重分别为14.5%和12.7%。这其中以500元/平方米区间段划分,住宅均价4501-5000元/平方米接受程度最高,成交套数比重也达到19.2%。市场上低价房并不多见,均价3500元/平方米以下成交套数比重仅占8.9%。

       从以上统计数据看,第一季度东莞住宅均价5000元/平方米以下成交比重占到了59.3%。从合富辉煌东莞市场研究部的问卷“能接受5000元以下比重达87%”的结果可以共同说明:中低收入人群为东莞目前最大的住房购买群体,中等价位的商品房市场仍然是市场上的主要价格区间。在这种前提下,开发商价格提升的空间相当有限。