大户型价格持续走高

2009-05-09 14:55:10 作者：蓝学才 来源： 浏览次数：0 网友评论 0 条

　　一方面，中等户型产品供应量不断吃紧；另一方面，中大户型产品价格则越卖越高。

　　根据监测机构的数据显示，4月份，国际公馆三期签约均价为5761元/平米，环比有2.26%的涨幅；新世纪星城均价为5084元/平米，环比上升6.94%；上东国际价格为5436元/平米，环比上升3.69%；景湖名郡价格为5500元/平米，环比上升3.95%……

　　从客户群体分析，目前成交的客户主要由首次置业者和改善型需求消费者构成。去年市场低迷时，首次置业者成为市场主要支撑点。去年，伴随着国家明确提出鼓励改善型需求消费者购房，降低了交易税费；银行房贷放松等政策的落实，对改善型户型的成交也起到了较大的刺激作用。

　　从价格趋势走向来看，此类产品的不断趋高，有业内人士表示出了担忧。

　　东莞中原市场研究部经理车德锐认为，随着市场存量的进一步消化，产品结构失衡愈发明显，户型越卖越大，总价越卖越高，最终导致购买力难以支撑，价格上行压力越来越大，消化速度开始放缓，市场成交量将从高位放量回落并进一步萎缩，等待新项目上市去填补产品失衡所带来的市场空白。

　　不过也有一种观点坚决认为，对于改善型客户而言，价格不是决定性因素，修炼好产品内功才是最重要的。面对市场调整，开发商胜出主要就要靠产品品质。改善型居住消费或投资，需要满足更多条件，如地段和环境更好、户型和面积有很大提升、园林景观更加细致、物业配套更加完善等。

　　开发商加快开发进程

　　作为景湖时代花园的项目经理，程伟对即将要上市的项目信心十足。

　　“我们早就觉察到市场中小户型产品会越来越稀缺，这也是我们加紧开发节奏的重要原因。”光大地产相关负责人如此告诉记者。据了解，景湖时代花园占地面积14.6万平米，分为两期开发。程伟告诉记者，目前一期工程已经整体动工，部分楼宇有望本月封底。项目产品类型较为丰富，包括90平米以下和90~180平米多种户型。“在一期1400套货量中，有60%是中小户型单位。这个项目将成为下半年东莞楼市的亮点。”说这话时，程伟脸上掠过一丝兴奋。那种表情，更夹带着一种信心的骄傲。

　　说起刚刚过去的“五一”项目销售情况，深建地产刘燕妮似乎很平静“还好”话语之外，记者看到的是作为一个职业经理人的那份淡定。淡如烟云，定如罄石的背后，折射的正是楼市在上演“小阳春”火热销售局面的真实现状。

　　刘燕妮告诉记者，目前百悦尚城正在推出揽胜组团，面积138—158平米四房大户型单位，价格5400元/平米，总货量66套。五一期间正式发售，到目前为止，已经消化了30多套。一期货量中，有100多套是90平米以下的中小户型单位，目前差不多消化完毕，只剩下5套左右的货量。她表示，从目前的市场形势来看，中大户型成为供应主体，中小户型逐渐稀缺，但并不意味着绝迹。在这样市场前提下，她们或会考虑在二期产品规划中，在一期的基础上，优化户型结构，将适当加重中小户型产品的比例，以适应市场需求。

　　东莞市统计局发布的一季度经济运行数据显示，一季度东莞房地产开发投资41亿元，增长29.6%，商品房建筑施工面积增长13.3%，销售面积增长12.1%，销售金额增长22.2%。3月，东莞普通住宅均价为5213元/㎡，环比上涨5.5%。

　　这个数据，显然不是去年大多数开发商所能预测到的。甚至，在楼市走向扑朔迷离之际，纷纷减少新开工面积，一度成为去年许多开发商的共同“计划”。

　　由建工集团开发的位于莞城中医院对面的××广场项目现场去年就已经挖了部分泥土，但后来并没有开发，明显处于“停工”状态。但今年，伴随着该发展商开发的位于鸿福路某项目进入销售尾声阶段，他们开始着力打造××广场。

　　记者在采访中了解到，去年，随着市场走势的逐渐不明朗，许多开发商有意延长开发周期，或者减少开工面积已经成为他们应对市场的主要策略。

　　张辉为自己的一再等待，最后错失开发商推出的“特价房”良机而后悔不已。

　　春节前，他就看中了东城某楼盘，当时该盘推出4800元/平米的特价单位。他和家人看了之后，觉得春节后房价还会有下降的空间，因此当时没有出手。今年3月份，他再次来到该盘，发现大部分单位价格都在5000多元/平米以上，他又听从了朋友“五一开发商肯定会大规模开展促销活动”的建议，观望起来。好不容易到了五一，他原以为开发商会推出“特价房”，但当听到近6000元/平米的销售价格时，他无限惆怅。

　　记者日前从该开发商了解到相关情况，原来目前他们正在推的都是楼王单位，签约均价约为6000元/平米。上段时间推出的特价房单位已售罄，目前他们没有推特价房的计划。

　　今非昔比。

　　2008年，对于开发商来说，是极为困难的一年。

　　去年3月份，自万科发起团购运动后，光大等开发商纷纷跟进，这样直接引领东莞房价理性回归。在东莞房价相比2007年有近3成的回落后，一部分消费力也开始释放。但到了去年6月份，东莞楼市又开始在艰难中徘徊。四川大地震的发生，转移了置业者的注意力；前年爆发的金融危机，其影响开始慢慢凸显……伴随着经济等不利于楼市发展的不确定因素的增多，包括东莞在内的全国各个城市商品房销售一度陷入悲观境地。在这个时候，为激发消费者信心，东莞开发商开始再度展开大规模促销活动，折扣不断创新高，从9折到8折，从8折到5折……“特价房”单位也开始在市场上层出不穷地出现，一度成为楼市主要供应力量。

　　深建地产营销总监刘燕妮表示，去年市场低迷，入市的大部分消费者都属于首次置业。由于这部分群体收入不是很高，对价格灵敏度较高，不可能接受高价格产品。为了迎合这部分需求，开发商便重点推出中小户型产品，大力开展促销活动，推出特价单位，取得了良好的市场反响。现在市场逐步回暖，改善型需求消费者开始入市，他们的消费特点是，不太看重价格，环境和产品的质量是他们考虑的主要因素，因此，目前“特价房”单位逐渐淡出市场。

　　东莞城区部分80—120平方米（包括80平米以下）库存楼盘

　　城市假日三期

　　第一国际

　　阳光海岸

　　希尔顿广场

　　世博领寓

　　清华居二期

　　花园一号盛世华南

　　新世纪星城二期

　　中信风云汇