网谈2009楼市发展态势五大中心话题

直面焦点·关注东莞房产

――网谈2009楼市发展态势五大中心话题

1，中央4万亿经济刺激方案，能否提振楼市？

品牌策划人宋桥林：中国政府促进经济水平健康持续发展的举措是有着重大战略意义的，中央提出4万亿的刺激计划，而各地地方政府也将会因地制宜地实施相应的计划，如东莞就提出10亿的扶持资金计划。

我们看楼市不能仅仅局限于房地产一个行业，这个行业吸纳了整个经济中的相当比重的资金，也为GDP贡献了不小，但是，房地产行业能否生存与稳健发展的根本动力还是来自整体经济的健康发展。

房地产行业在社会中五大基本行道“衣食住行娱”中位列第三，衣食是首要考虑对相，其次才为舒适的居住条件。

每一个人都有他的居住梦想，谁都想拥有自己的别墅或者说大房子，但是，支付能力却并不是一致的，因而使得我们的需求也就多样化了。

对大多普能人，特别是靠按揭贷款来支付大部门房款的中低收入人群，如果经济不稳定则不敢冒险置业，因为实在输不起。

4万亿的政府主导性投资不仅仅给我们以信心，更会带来数十倍以上的滚动现金效益，带动大规模的就业和投资需求，使整体经济稳定不出现下滑甚至保持上升趋势向前推进，则肯定能实质性地提振楼市。

2，9000亿保障房改写楼市供应格局，对市场影响如何评估？

品牌策划人宋桥林：这是一项关乎民生的政策性调整，势必对中低档商业地产构成较大冲击，但对大户型和豪宅市场却没有丝豪的影响。9000亿保障房主要是针对中低收入群体，这一群体并不是商品房的消费主体，对房地产商业操作不会构成较大的直接冲击，但影响还是存在的，长远来看可以间接影响并控制房地产大幅涨价，短期内则会影响投资性置业，特别是投资物业作为出租用途的这一部分。总体上来讲，由于监管的不完善和信息的极度不对称，加上极少部分“商官”的暗中操控，这9000亿能否全部服务于真实的低收入群体还是个未知数，而且可以肯定的是，这部分“保障房”资源很难在短期内向社会释放，推出速度和数量很难与商品房相抗衡，于是，可以预见，对商品房市场的冲击力度最终仍不会太大。

3，调控转向，未来哪些救市政策可能出台？

品牌策划人宋桥林：最近有消息称中国房地产业协会已经拟定了取消“二套房贷”限制的方案并上报国务院等待批复，未来三四个月内，房产调控将进一步转向，房价上涨已经不太可能，现在主要是控制过度下滑，维持平稳以确保地产行业不出现大涨也不出现大跌的局面。

“救市”这一说法未免有些太悲观，调控或许更为精准，上涨太快就向下调控，下降太大就向上调控，最终目的无非一个就是维持整个行业能够平稳向前发展。针对房地产行业的刺激性政府是跟经济总体调控分不开的，一方面会更加大力度鼓励消费特别是鼓励有经济实力的人群消费力更活跃，另一方面鼓励投资让更多中低收入者有更多的经济收入来源，最终确保整个经济体的血液流动。

我估计会有以下几方面的刺激和调整：1、鼓励开发企业新投资向中西部大中城市倾斜，除了在地价、税收等方面给予更大实惠外，在审批与监管方面将加强并减化程序和周期。2、将进一步降息以刺激消费，并扩大贷款供应量，扶持中小企业健康发展。3、鼓励创业，进一步为新公司的生存与发展提供温室效应，比如减少审批流程、降低收费和放宽限制等。

4，09年楼市会否回暖，明年市场趋势预测一下怎样？

品牌策划人宋桥林：2009年将仍将是机遇与挑战并存，希望我们中国的经济和楼市能牛起来，但是似乎并不敢太乐观，因为不可预测因素实在太多。但可以明确的是，可以预见的是楼市格局将调整产品属性将更细化、价位分层将加剧，大盘和现楼交易将再次成为优势并显得相当的现实，降价趋势将蔓延到内地大中城市，沿海则会显得相对较平稳，二手交易有可能显得比一手期房更活跃。

5，结合本地的热点话题，比如东莞房价预测，东莞众多项目近期放缓开工可能对明年市场造成哪些影响……

品牌策划人宋桥林：东莞房价仍会下降，但这却又得区别对待不同区域和不同的楼盘来看，这是一个价位对应产品分层的现象。东莞众多项目近期放缓开工除了自身资金的问题外，还有就是企业战略考虑，总体上对2009年经济走势持保守态度，求稳是肯定的也是必要的。这时候，我们仍需要冷静，不管是涨是降，有钱没房的总会购买的，有房没钱的也肯定不会冒死主动被套牢的，改善居住条件的和多次置业的都是有钱的主，房价波动对他们影响比较明显，因为他们购买得起但更等得起。随着东莞经济格局的调整，房产布局也将会显现新的趋势，以城区为主的房地产投资热潮将会淡化，镇区将慢慢成为新的主力，特别是东南方向的各镇区将成为地产大企业角逐的新领地。总体上来讲，东莞的房地产将逐步由纯住宅向商贸居住一体化迈进，大盘现象将在镇区浮出水面或在城区消退，城区将逐步以“单体商住楼”为未来主体。