房价再涨的根本原因 (2009-6-16 0:52:49)

    专家研究思路与基础来自数据，历史方法并非不可用，但在房产品依然是最好的投资品的条件下，用通胀、泡沫观点解读房价的继续高涨，并不现实，相反，应该从政策刺激消费、投资背后的“利益重组”“利益均衡”来思考，更为妥当。

    通胀转房价涨，这种传导效应，只有在将房产品过多用作资本的条件下才产生，并且房产品生产主要通过资本运作来实现，事实上，我国有相当数量的保障性住房，它是稀释商品房泡沫的武器之一，另外，我国政策目前依然对中小套型，中低端普通消费项目进行了有利于稀释泡沫，有利于房价稳定的方向进行调节。

    泡沫的催生往往伴随投机行为的大量存在，事实上，一至五月投资回暖，成交回暖，供应需求均属正常状态，投资规模只是相对于紧缩时间的2008而言，出现较高的增幅；地价也只是在人们以紧缩条件下的市场来看，出现价格的上涨，除中心区黄金地段地价成本偏高，其他出让用地地价均属合理范围；而在消费这一层面，目前的买房需求，一部分是自住需求的释放，一部分是合理的投资，投资消费部分，包括了异地投资，换代消费，也包括了洗钱式的投资，其中民间闲资过于集中，导致了部分剧涨型消费，这是可以理解的，因为房价的区域性差距过大，在经济发达区域的资本流向房价比较偏弱的区域，这是合理的投机性投资。

    那么为什么房价再次上涨，而且成交量依然保持较大增幅，全面回暖的迹象似乎出现了，这主要是由目前的宏观救市状态下，政策左右了利益重组与利益均衡之故。

    其一，目前的政策刺激，尤其是降息与降低首付比，信贷放宽，再加上政府对以户籍为中心的人群进行财政性补贴，这几个政策最直接的受益方不是无房户，而是有房户，是公务员、老师、事业单位以及国家服务部门的这些人，他们的特点是收益稳定，预期稳定，生活保障无忧，因此他们的积蓄可以完全释放到置产当中来，这些人是支撑二三线城市乃至地方城市房地产再发展的中坚力量，也是对房价并不太厌恶的一个群体，政策的出尽，他们可以合理计算自己的置产支出，越是通胀状态，越是危机状态，他们的受益面越宽，他们的置产积极性越高。

    其二，伴随宏观经济调整必然会出现一波利益重组，既包括部分开发商通过并购重组获得现金流，再置产后退出，也包括开发商将存货以资本的形式并入房托基金，成为股东；还有就是官员寻租这一块，因为反腐力度加大，寻租点减少，经济软着陆的迹象非常明显，回暖的预期，给部分官僚以“最后的晚餐”之感觉，因此通过有效途径进行财富积累，是可能的。

    其三，政府一些政策是按照利益团体矛盾化解来安排的，比如小产权房，部分打死，部分存活，比如保障房，有的城市来真格的，有些城市只是表面文章，再比如对买房人的资助，有些城市直接给了本地户口，有些城市放宽的户籍限制，这种利益均衡政策取向，会导致有钱人轻松置产，无房户因为收益不稳定，是不敢大面积进入普通商品房消费的。