2009东莞地王大猜想

2009-06-19 10:01:25 作者：thinks 来源：浏览次数：0 网友评论 0 条

莞城体育路地块是一块商住用地，编号为2009G019，用地面积达53715平方米，地理位置优越，位于体育路边，周边有世博领寓、东方华府等楼盘。该地块的起拍价达2.686亿元，每次叫价增幅为100万元。容积率要求不低于2.7，建筑密度可以不超过35%。目前，地块场地内已进行推埋填土，未全部平整；周围基础设施达到三通，即通水、通电和通路。因相邻的莞城工业总部大楼施工需要，有关部门在地块内搭建有临时工棚、临时供电线路并堆放建材。体育路地块的挂牌时间为7月3日9时~7月17日15时。有意竞买者须交纳5000万元的竞买保证金。竞得后，地块的开发建设期为2年，项目要求在2010年8月17日前开工，在2011年8月17日前竣工。套型建筑面积90平方米以下住房面积，所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。

地块编号	地块位置	用地面积(m2)	土地用途	出让年限(年)	容积率	建筑密度	起始价(万元)	报价增幅(万元)


2009G019	莞城区体育路	53715	商住	70	≤2.7	≤35%	26860	100

2009G019地块实拍

南城蛤地地块是一块商业金融用地，编号为2009G015，位于东莞植物园南端，用地面积达到了171800平方米。地理环境优美，交通便利。此地块的容积率低至0.52，建筑密度要求不大于20%。出让年限40年，地块的起拍价5.151亿元，每次叫价增幅为500万元。目前，该地块尚未平整，但已通道路，按现状出让。有意竞投者要交纳6000万元的竞买保证金。竞得后须按照国家旅游局《关于旅游饭店星级的划分与评定》的五星级酒店标准进行开发建设。地块的建设工期为1年。市土地储备中心将在成交后1个月内将地块交付给竞得者。南城蛤地地块的地价付款期也是1个月，即签订《成交确认书》后1个月内一次性付清所有地价款。但值得注意的是，除成交地价款外，竞得方还须同时另行交付契税（成交价的3%）、征地管理费（共110405元）、耕地占用税（共610611.85元）和交易服务费（交易双方各付50%），这也极大地增加了土地的成本。

地块编号	地块位置	用地面积(m2)	土地用途	出让年限(年)	容积率	建筑密度	起始价(万元)	报价增幅(万元)
2009G015	蛤地东莞植物园南端	171800	商业金融	40	≤0.52	≤20%	51540	500

业内猜想

宏远地产总经理钟振强
我们暂时还没有拿地的打算，最近政府加大土地投放，我认为一方面是由于前两年出让的土地被消化，政府在主动调控土地市场的供应平衡，另一方面是近期楼市回暖，信心也增强了，再加上国务院出台适度从宽的货币政策，开发商只需较少资金就可以撬动整个投资，这就意味着土地市场购买力有了强有力的支撑。经过这几年的洗礼，现在开发商都比较理性，我认为不会出现那种非理性的叫价。所以最终拍到什么价格，还是由市场来决定，但最终的成交价格可能会对下一轮的楼价起到一个参照性的作用。假如出现了地王，影响也不会很大，但对周边类似的具有可比性的高端物业的价格体系能起到一定的拉动作用。

金地集团东莞分公司总经理助理陈君斌

我们会根据土地的操作可能性，如规模、地段、物业类型、未来发展空间等选择性地参与一些地块的拍卖。总的来说莞城体育路及蛤地这两块地都很不错，莞城体育路地段很好，本身还可作商业，还是比较有价值的。至于蛤地那块，它是处在一个潜力地区，资源不错，是一个比较新的区域，所以开发还是需要一定周期。土地的价格没法判断，市场在经过06年至08年的洗礼，开发商都比较理性。东莞肯定会有地王的出现，出现在哪里，何时出现还是由市场来决定。莞城体育路这块地会否成为地王比较有想象的空间。地王的出现可以说是一个市场信心恢复的信号，说明开发商对未来是充满信心的。前两年推出的地市相对较少的，目前推出来的数量也是合理的，短期内能促进供需的平衡，及时平稳市场的价格，土地市场供应平和，有利于市场更健康、稳定地发展。

中原地产研究部经理车德锐
蛤地地块主要作商业金融用途，关注度相对会小一点。而体育路地块处于中心区域，关注度会很高，东莞大房企的竞拍欲望也会很大。体育路地块起价较低，价格上升空间大，但不会出现地王价。东莞最近没出现地王，而别的城市却出现了不少一线地王，主要还是因为东莞没有太多的地块出让。2005年，东方华府拿的地块楼面地价为1800元/平方米，经过四年的完善，现在体育路楼面地价应该比当时高出许多才属正常，来进行一个补档。

合富辉煌市场研究部副经理李兴旺

莞城体育路及蛤地这两块地都是很好的地块，至于卖多少价格，还没有做过估算不好说，体育路那一块，应该会有较多的开发商关注，中信，万科等有实力的开发商如果有需要我猜都有可能会参与；至于蛤地那块，估计以住宅开发为主的开发商不会有太大兴趣。其实是不是地王并不重要，重要的是地块的质素如何，位处城市核心地段，形状方正，或自然条件好的地块，它的价格很显然要上去。如果说09年以来市场推出地块普遍质素不高，恰逢这时推出一个质素较高地块，这时它成为09年以来的“地王”就不足为奇了。近期土地市场供应加大，最直接的影响就是未来两三年商品房的数量会增加，毫无疑问会对房价产生一个平抑的作用，至于目前楼市还不好说。

宇鹏互动传播总经理宇鹏
莞城体育路及蛤地这两块地，都是很好的地块，都是具备有开发高端项目的资源。个人认为这两块都有可能会卖到2500-3000元/㎡的价格。土地从开发到开发完是有一个周期的，近期土地供应加大，主要影响未来两三年的房地产市场，对目前来说，地价的高低主要是对一个楼市信心的影响。

品牌策划人宋桥林

东莞国土局最近频频出让高性价比的地块，除了南城蛤地这块，莞城体育路段地块同样倍受关注。但想再卖出地王价可能性不大，相对而言或许可成为时下关注式地王，总价应该不会超过10亿。体育路段地块高性价比很明显，争夺也会很激烈，但潜力终不及蛤地地块来得超值。如果再次卖出地王价，势必引发更多的后续猜想，前景将令人担忧。对于蛤地地块，光大，宏远有可能参与竞拍，更有可能却是三正集团，因为此处地块有五星级酒店规划，而其企业战略目标正好有此倾向。龙泉地产集团财力雄厚，出于战略突围或可能参与竞争。再则有可能是富盈地产，此地块融合了地产综合开发与运营，考验的是开发商的财力和团队综合素质。慧谷集团也有可能凭借综合运营地产的能力再抢战东莞地产开发市场。

东莞近期挂牌出让土地一览表（日期：09.05.21-09.06.15）

编号	镇街	位置	面积（m2）	用途	容积率(≤)	建筑密度(≤)
1	南城	东莞植物园南端	171800	商业金融	0.52	0.2
2	莞城	体育路	53715	商住	2.7	0.35
3	寮步	新旧围村	8733	商业	0.7	0.45
4	沙田	杨公洲	7551	商住	2.5	0.28
5	清溪	土桥村	43997	商住	1.8	0.35
6	清溪	土桥村	36000	商住	1.8	0.35
7	万江	牌楼基	40981	商住	1.533	0.3
8	万江	牌楼基	14667	商住	2.2	0.45
9	松山湖	北部工业园	16369	科研设计	1.8
10	东城	科技工业园	22730	工业	0.7～1.6	0.4
11	松山湖	北部工业城	16965	科研设计	3.4	0.5
12	松山湖	北部工业城	24511	科研设计	2.4	0.5
13	松山湖	北部工业城	17724	工业	0.7～1.8	0.5
制表：房掌柜（f-boss.com）来源：东莞市国土局

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